Ingatlan bérbeadásának jogi szabályai és adózása - 11 jó tanács ügyvédtől

Dr. Varga Detre


Ingatlan bérbeadásának jogi szabályai

Miközben a banki kamatok a béka bizonyos testrésze alatt találhatók, az ingatlan bérbeadás stabilan hozza az évi 10% tiszta, adózott profitot… Vannak ingatlan kereskedő cégek, akik bizonyos helyeken (pl. a Gozsdu udvarban) tovább értékesített ingatlanaikat ezzel a hozam garanciával bérbeadásra üzemeltetésbe veszik… Van azonban néhány jó tanács, amit meg kell osztanunk veled, mielőtt bérbe adod a lakásod.

1. Készíttess ügyvéddel bérleti szerződést és ragaszkodj ahhoz!

Az internetről letölteni egy szerződést olyan, mint egy egészségügyi problémára valaki más orvosi leletei alapján gyógyszert venni… A szerződésnek ugyanis a te igényeidről, problémáidról, a te ügyed kockázatairól kell szólnia. Gondolj bele úgy, hogy egy 15 milliós lakás hoz neked évente másfél milliót. Az ügyvédi munkadíj ennek pusztán a töredéke, a nyugalmad szempontjából viszont nagyon hasznos. Az ügyvédi piac amúgy is túl van telítődve, így jót teszel, ha áldozol egy keveset rájuk…

2. Közjegyzői kiürítési záradék nélkül nem tudod a bérlőt utcára tenni.

Magyarország jogrendszerében sajnos évekig el lehet egy kiürítési (birtokbavételi) eljárást húzni, amelynek költségeit neked kell fizetned. Évek nem is kellenek ahhoz, hogy fejfájást okozzon, elég ha néhány hónapot úgy lakik benne a bérlő, hogy nem fizet. A bérleti szerződésnek kell ettől elvennie a kedvét (kaució), és egy közjegyzői okiratnak, amellyel ha szükséges pereskedés nélkül ki tudod lakoltatni a nem fizető bérlőt. A közjegyző nem állít ki ilyen okiratot bármilyen szerződésre, ha azonban betartottad az 1. pontot, akkor ezzel nem lesz probléma. Célszerű, bár nem feltétel, ha a szerződést ott írjátok alá a közjegyző előtt, és egy külön okiratot a kiürítésről.

3. Készíts leltárt és dokumentációt az ingóságokról

A rendeltetésszerű használattal együtt járó amortizáción túl nem vagy köteles eltűrni a rongálást, függetlenül attól, mennyi a bérleti díj. Írass alá leltárt a bérlővel, és készíts dokumentációt, mi milyen állapotban volt. Lehet, hogy a berendezési tárgyaknak már nincs forgalmi értéke, de hidd el, ha újat kell venned, annak lesz, és ha nem veszel újat, jó bérlőt veszíthetsz, ha a berendezés rossz állapotba kerül. Az okos telefonok korában a falak állapotát is érdemes fényképen rögzíteni, és ettől függetlenül egy tisztasági festés és egy takarítás árát belealkudni a kaucióba, állapottól függetlenül, hogy az se téged terheljen, ha a bérlő esetleg láncdohányos, és idő előtt távozik. 

4. Rögzítsétek a mérőórák állását, és írasd át a bérlőre őket

Ha a te neveden maradnak a bérleti jogviszony tartama alatt a közüzemek, a szolgáltatókkal szemben neked kell helytállnod, fizetned, levelezned, kaució ide vagy oda. Ha átíratod a bérlőre, akkor az esetleges tartozást viszi magával, és neked jogilag semmi közöd hozzá. Ettől függetlenül kikötheted, hogy negyedévente igazolja, hogy nincs tartozása, de a kockázatot nem szükséges viselned helyette.

5. Építsd be a közös költséget a bérleti díjba!

Egy ügyvéd kollégám édesanyja adószámot váltott ki, hogy adót fizessen a bérbeadásért, míg egy napon a NAV 80.000 Ft.-ra megbüntette, mert a szerződésben kikötötték, hogy a bérlő fizeti a közös költséget (7.000 Ft. volt), és a NAV szerint ez jogilag a tulajdonjoghoz tapad, így a tulajdonost terheli, tehát ezután is személyi jövedelemadót kell fizetni. Ezt úgy tudod elkerülni (mármint nem az adófizetést, hanem a bírságot), ha a közös költséget a rá eső adóval növelten egyszerűen beépíted a bérleti díjba és szót sem ejtesz róla a szerződésben. A bérlőt ugyanis nem érdekli, hogy milyen jogcímen fizet.

6. A bérleti díj után okosan fizess adót de fizesd be!

A bérleti díj után befizetendő személyi jövedelemadó mértéke nem olyan magas, hogy ne tudnád hozzáadni a bérleti díjhoz, amit tisztán kapni szeretnél. Ha nem is az első, de a harmadik bérlő ezt el fogja fogadni. Ha van céged, add át a cégednek üzemeltetésbe az ingatlant (nem kell átírni, csak engedd át az üzemeltetés jogát), így a bérleti díj ott lesz bevétel, és így jóval kevesebb az adó, továbbá költségelni is tudsz.

7. Ha valakinek engeded, hogy bejelentkezzen, írasd alá vele egyidejűleg a kijelentőt is…

Kényszer-kijelentés ma már létezik, de ez nem jelenti azt, hogy működik. Ha előre aláíratod a kijelentőlapot, egyszerűbb dolgod lesz, és egy vevőnek, akit kénytelen vagy kijelenteni, nincs joga, hogy az idődet rabolja.

8. Írass alá birtokbaadási jegyzőkönyvet és helyezd ügyvédi letétbe.

Még közjegyzői kiürítési záradék esetén is időbe telik, míg nem fizető bérlőddel elválnak útjaitok. Ha azonban előre aláíratsz vele egy birtokbaadási okiratot, vagy kiürítési jegyzőkönyvet, amelyet ügyvédi letétbe helyezel, ezt az időt is megtakaríthatod magadnak. A közjegyzői okirattal ugyanis elkerülheted a pereskedést, de nem kerülheted el a végrehajtást, ami nem jobb és gyorsabb a pereskedésnél. Birtokbaadási jegyzőkönyvvel azonban akár rendőrséghez is fordulhatsz.

9. Járj utána, hogy a kerületedben kell-e a bérbeadás után adót fizetni!

Mielőtt a bérleti díj összegét beírod a szerződésbe, kérdezd meg a kerületi önkormányzatnál, van-e valamilyen különadó a bérbeadásra, mint például a hetedik kerületben. A helyi adóellenőrök képesek becsöngetni lakásokba, hogy megkérdezzék, a szomszédjukban te laksz-e vagy bérbe van adva…

10. Ne add meg az összes személyes adatod a szerződésben!

Bőven elég, ha csak azokat az adataidat adod meg, ami a tulajdoni lapon szerepel, és ne engedd, hogy a személyi okmányaidról ügyvéden vagy közjegyzőn kívül más másolatot készítsen. Sajnos sok sértett fordult már hozzánk jogi segítségért, akinek a bérlő hamisított dokumentumokkal eladta az ingatlanát.

11. A postaládához ne adj kulcsot, és légy te a bérleménybe bejelentkezve!

Ha lehet a bérlő(k)nek legyen külön postaládája, vagy béreljenek havi néhány ezer forintért postafiókot a legközelebbi postán, de ne közösködj velük a postaládádon, ahová neked címzett küldemények érkezhetnek (akkor is, ha nem vagy oda bejelentve). A postaládán biztonság kedvéért legyen rajta a te neved, vagy legalább a vezetékneved és a lakás emelet ajtó száma. A bérleményből pedig ne jelentkezz ki. Egy esetleges birtokvita vagy csalás esetén bizonyítékként tudsz rá hivatkozni, ha úgy hozza a szükség. A posta az értesítőket a postaládába dobja majd, így attól sem kell félned, hogy valamit nem kapsz meg.

 

Úgy gondolod, ennyire nem kell túlbonyolítani a kérdést, hiszen van az emberek között bizalom is? Ne feledd, hogy amíg a bizalom működik, nincs szükség ügyvédekre. Hozzánk alapvetően olyan ügyek kerülnek, ahol nem feltétlenül működik már a bizalom. Másnak ugyanúgy szüksége lehet információra, jó tanácsra, mint neked, ezért nagyon örülnénk, ha megosztanád saját tapasztalataidat, vagy feltennéd kérdésedet, ha úgy gondolod, másokat is érinthet.